El Fondo de capital privado de la adquisición de bienes raíces de los Nuggets los bancos activos en -www.seseou.com

El Fondo de capital privado de la adquisición de bienes raíces de los Nuggets: los bancos activos en la categoría de "bonanza" y el periodista 杨晓宴 valores de Shanghai, a pesar de que la economía en el canal de comunicación, pero entre el total de las oportunidades ocultas.En la categoría de préstamos de deterioro como la morosidad, los bancos de los activos relacionados con hipotecas de préstamos a las empresas (principalmente por la venta de bienes inmuebles), el precio de transferencia es mucho menor que el valor de los activos; y esto es precisamente una oportunidad de fusión de fondos de bienes raíces.Según la publicación, a partir de 2015, el saldo de préstamos morosos de los bancos comerciales a nivel nacional en 12744 millones de dólares, la tasa de morosidad de 1,67%.La categoría de la morosidad de los préstamos es más de dos veces, que representaban el 3,75%.El Fondo de capital privado sólo prioridad con los beneficios esperados en la 9%-15% (de seis meses a cinco años), se puede ver los beneficios de su abundancia."七弯八拐 o en bienes de capital".Un mal manejo de veterano de Guangzhou, dijo.Además de los bienes de origen pobre Banco bonanza generalizada, la eliminación de los activos estatales también este tipo de fusiones y adquisiciones de activos del Fondo.Preocupado por el tipo de oportunidad "en el caso de los activos de la escasez de bienes de defensa, todavía es relativamente buena, una fusión de espacio".Holley, gerente general del Centro de gestión de riqueza capital Shanghai Sheng la primera rama de la economía del siglo XXI, informó a los periodistas que la clave reside en que, antes de la fusión el valor de los activos objeto de la sentencia, después de la fusión, a través de la integración de los recursos, optimizar el Modelo de operación y funcionamiento de la técnica financiera para mejorar el valor de la propiedad.El pasado mes de octubre, el capital comercial Sheng comienza la emisión de la adquisición de activos de fondos de capital privado, la principal inversión en edificios de oficinas comerciales de la comunidad, tiene un potencial de valor añadido o un flujo de efectivo constante, el turismo cultural, la producción comercial de la Ciudad, como la integración de Actividades, está actualmente en la evaluación y la aplicación de algunos de los objetivos de la adquisición de la propiedad.Según el Grupo de Holley, presentó en la adquisición de bienes raíces en proyectos comerciales, muchos inversores se centra en la gestión de los fondos de propiedad de personas de dónde y cómo conseguir "significativamente inferior al de evaluación de precio o el precio de mercado de los activos".Entre ellos, la eliminación de los préstamos incobrables de los bancos (en la categoría de préstamos) es uno de los aspectos importantes."La preocupación de los bancos de préstamos, que no es mala, de hecho, se espera que los bancos y las empresas antes de resolver.El flujo de efectivo de la empresa, es la única manera de deshacerse de los activos fijos.O realmente mal, no tienen beneficios de ambas partes ".Holley introducción al Grupo, "la hipoteca que deshacerse, casi imposible de acuerdo al precio de mercado, especialmente en la Oficina, porque no es tan fácil de vender, la cantidad es relativamente grande.Y el Banco no es necesario para las transacciones en el mercado, mientras el préstamo y los intereses se pueden recuperar.Si se pierde esta oportunidad, desde la categoría de activos se puso mal, es más desfavorable para la enajenación de los activos ".¿Entonces, en el momento de la intervención, la ganancia de espacio tan grande?Las empresas generalmente se tienen activos de renta de alquiler o de otros ingresos de explotación (por ejemplo, un edificio de oficinas) para evaluar el valor de la hipoteca al Banco el 50% de las empresas, una vez que el impago de la hipoteca, los bancos activos en la categoría de activos, los fondos de capital privado generalmente 5 – 7% de la valoración de activos a precios de adquisición, en particular, los préstamos bancarios después de todo también. Obtener la propiedad de los activos.Una de las más duras de salida, es vender a terceros; además, también incluye la retirada de activos en las empresas que cotizan en bolsa, reits (Fondo de inversión inmobiliaria de la vivienda).Aunque la necesidad de optimizar la operación de fusiones y adquisiciones de activos, evaluar las fluctuaciones en las tendencias del negocio inmobiliario.La capacidad operativa es la segunda fuente importante de precio de la propiedad es la clave, la eliminación de los activos estatales.El mercado más económico a los periodistas en el siglo XXI, dijo que la reforma de las empresas estatales, como en el proceso de desinversión de activos estatales, en algunos de los activos a la baja de los precios de mercado."Se refiere a la preservación de los bienes de propiedad estatal, las normas de valoración a precio de coste, y no el mercado de oferta, por lo que es fácil para obtener precios por debajo del precio de mercado".Pero el veterano dijo que la eliminación de los activos estatales, tales como la necesidad de intercambio de derechos de propiedad intelectual en las transacciones de mercado abierto, los precios de mercado también está abierto a la competencia, no es muy probable, definitivamente el más bajo.También dijo que la inversión de capital en el sur de China en nombre de fondos de capital privado, el precio de compra es alta o baja, no es fácil de determinar, es la prueba de la experiencia de las instituciones."Sólo me dijo que no va, por el precio de un par de veces por el piso".La mala disposición de Guangzhou a periodistas veteranos de la economía del siglo XXI, admitió que "en el mercado, el precio de la evaluación de terceros, muchas veces es simplemente un número, no tiene sentido, no existe un precio de mercado" porque no tiene consenso, muy activos en el mercado secundario.El precio de compra final de evaluación de precio muy por debajo de lo normal ".En el sur de China, un acuerdo de inversión de capital de fondos de capital privado en su anterior declaración, también dijo: "el año pasado ya se reventó varios fondos de capital de riesgo inmobiliario, no está tan bien".Holley grupo mencionado, la adquisición de la determinación de precios es el cálculo es relativamente sencillo e intuitivo, en la práctica, además de la adquisición de más equipo de prueba de gestión de precios, o el valor del Fondo en la promoción de la inversión y, en última instancia, la obtención de beneficios.La integración y optimización de la explotación de los recursos mencionados, principalmente de acuerdo a las condiciones del mercado, de la propiedad.El Grupo de periodistas pone a la economía del siglo XXI, por ejemplo, del original, por ejemplo para alquilar, arrendar, etc. en todo el hotel, el alquiler de la tasa global de ingresos de alquiler de la promoción, al mismo tiempo, también puede ser más alta o la participación en el Gobierno; el proyecto de apartamentos de cierta clase de talento, la capacidad, la reforma de la vieja fábrica de parque industrial similar, también hay espacio para los ingresos mayor.Autor: 杨晓宴

地产并购私募基金掘金术:银行关注类资产变“富矿”-搜狐证券   本报记者 杨晓宴 上海报道  尽管经济处于下行通道,但其中总隐藏着商机。  在关注类贷款劣变为不良贷款之前,银行着手处理贷款企业的相关抵押资产(主要为房地产),出售转让价远低于资产估值;而这,正构成了地产并购基金的机会所在。  据银监会披露,截至2015年年底,全国商业银行不良贷款余额为12744亿元,不良贷款率1.67%。关注类贷款余额则是不良贷款的两倍多,占比3.75%。  仅从相关私募基金的优先级预期收益年化9%-15%(半年到五年),就可窥见其收益之丰。“资金七弯八拐还是进到地产了。” 广州一名不良处置资深人士表示。  除了广义银行不良资产的来源,国有资产处置也是该类基金并购资产的富矿。  关注类资产机会“在资产荒的情况下,地产仍然是比较好的防线,并购有空间。”德晟资本财富管理中心上海第一分公司总经理华立群向21世纪经济报道记者表示,关键在于,并购前对目标资产的价值判断,并购后通过资源整合、优化运营模式及金融技术操作来提升物业价值。  去年10月,德晟资本开始发行商业资产并购私募基金,主要投资于具有增值潜力或有稳定现金流的办公楼、社区商业、旅游文化商业、产城一体化业态等,目前正在对一些目标物业进行评判并实施收购。  据华立群介绍,在商业地产并购项目中,很多投资人的着眼点在于基金管理人从哪里,以及如何拿到“显著低于资产评估价或市场交易价格”的房产。其中,银行坏账处置(还在关注类贷款时)是重要途径之一。  “银行关注类贷款,就是还没到不良时,银行和企业其实都希望能够提早解决。企业现金流断了,唯一的办法就是处置固定资产。否则真的变成不良,双方都没有好处。”华立群介绍道,“抵押物要尽快处置,几乎不可能按照市场价格来,特别是办公楼,因为不那么容易转手,金额又比较大。而且银行也不需要以市场价成交,只要把贷款和利息收回就可以。如果错过了这个时机,资产从关注类变成了不良,更加不利于资产的处置。”  那么,在这个时机介入,利润空间有多大?  企业通常可将有租金收入或其他经营收入的资产(如办公楼)以评估价值的50%抵押给银行,一旦企业出现违约,银行将抵押资产列入关注类资产,私募基金一般可以资产评估价格的5-7折进行收购,具体而言,全部还完银行贷款后获得资产所有权。  一种最简单粗暴的退出方式,就是卖给第三方;另外,退出方式还包括将资产注入上市公司资产,REITs(房地产信托投资基金)等。但其间需要对并购资产进行优化运营,研判商业地产的波动趋势。  运营能力是关键  低价房产的第二个重要来源,则是国有资产处置。多名市场人士向21世纪经济报道记者表示,国有企业改革,国有资产剥离等过程中,有一些较低价格的资产流入市场。“涉及国有资产保全,评估标准是成本价,而非市场价,所以也就容易以低于市场价的价格获得。”  但前述资深人士表示,国有资产处置需要在产权交易所等公开市场挂牌交易,成交价格是公开的,市场也是竞争的,不太可能出现绝对低价。  华南地区一名股权投资私募基金人士还表示,收并购价格是偏高还是偏低,本身并不容易判断,考验的是机构的经验。  “只有外行才会说,我以几折的价格拿下了那个楼。”前述广州不良处置资深人士向21世纪经济报道记者坦言,“在国内,第三方评估价很多时候纯粹就是个数字,没有意义,也不存在一个所谓具有共识的市场价,因为二级市场的交易非常不活跃。最终交易价格低于评估价很正常。”  华南地区一名股权投资私募基金人士认同了上述说法,其还透露: “去年就已经爆掉了几只房地产私募基金,也没有那么好做。”  华立群提到,收购价格的确定是相对简单直观的计算,在实际操作过程中,除了收购价格,更多还是考验整个基金管理团队对项目的价值再提升和最终获取投资收益。  前述提到的资源整合和优化运营,主要是根据市场情况,对物业进行一定改造。  华立群向21世纪经济报道记者举例道,比如从原来散租,到整租给酒店等,出租率得到提升的同时,整体租金收入也可能更高;或参与政府类人才公寓等项目;达到一定能力,类似老厂房产业化园区改造,也有较大的收益空间。  作者:杨晓宴相关的主题文章: